Расходы государства на субсидирование ипотеки растут как снежный ком, и власти всерьёз озаботились этой проблемой. Дело наконец-то дошло до конкретных предложений: на минувшей неделе минфин внёс в правительство проект постановления об изменении условий выдачи льготной ипотеки на период до её планируемого завершения в середине следующего года.
В нашей недавней статье «Чем заменить льгот-ную ипотеку» («Правда», №126, 17.11.2023) мы писали об острой дискуссии между различными ведомствами о будущем основных программ господдержки ипотеки. Напомню: основными программами государственной поддержки ипотеки являются льготная ипотека на новостройки под 8%, доступная всем без каких бы то ни было ограничений, и семейная ипотека под 6%, доступная широкой категории семей с детьми, также независимо от уровня их доходов. Здесь, кстати, возникает некоторая терминологическая путаница: термин «льготная ипотека» зачастую применяют к обеим указанным программам, но, строго говоря, он относится только к ипотеке на новостройки под 8%; поэтому, говоря об обеих этих программах вместе, более правильно использовать термин «субсидируемая ипотека» или «ипотека с господдержкой».
Обе программы должны завершиться в середине следующего года, и пока не ясно, будут ли они продлены, и если будут, то на каких условиях. Однако дискуссия о господдержке ипотеки касается не только будущего соответствующих программ после планируемой даты их завершения. У властей (особенно у ЦБ и минфина) уже сложилось понимание, что при нынешних темпах выдачи субсидируемой ипотеки нагрузка на федеральный бюджет уже стала непосильной для госбюджета и с этим надо что-то делать уже сейчас.
В указанной выше статье мы приводили несложный расчёт, согласно которому на господдержку ипотеки в 2024 году федеральному бюджету придётся потратить свыше 600 млрд рублей, даже если выдачи субсидируемых кредитов прекратятся прямо сейчас. В федеральный бюджет заложена сумма несколько меньше, но, как показывает опыт, фактические затраты на поддержку ипотеки каждый год оказываются на десятки процентов, а то и в разы выше, чем изначально закладывалось.
Поэтому власти наконец-то решились хоть как-то ограничить объём выдачи субсидируемых ипотечных кредитов, не дожидаясь даты завершения основных программ. С необходимостью такого ограничения согласился даже вице-премьер Марат Хуснуллин, отвечающий за строительную отрасль и являющийся одним из основных лоббистов субсидирования ипотеки. «У нас очень большой идёт объём выдачи ипотеки, и мы смотрим, как нам до 1 июня регулировать объём выдачи ипотеки», — сказал Хуснуллин журналистам в начале декабря, сообщив также, что для этой цели рассматривается идея повышения первоначального взноса для программ с господдержкой.
И вот на минувшей неделе наконец-то появились подробности того, как именно власти собираются модифицировать субсидируемую ипотеку уже сейчас, не дожидаясь даты предполагаемого завершения её основных программ.
По сообщению агентства Интерфакс, минфин на днях внёс в правительство проект постановления, в котором предлагаются следующие изменения в условиях субсидирования ипотеки: 1) снизить максимальный размер кредита для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей с 12 млн до 6 млн рублей; 2) ещё раз повысить размер минимального первоначального взноса — до 30% (напомним, правительство уже повышало его совсем недавно, в сентябре текущего года — с 15 до 20%); 3) ещё раз снизить на 0,5 процентного пункта (п.п.) предельную величину субсидий, получаемых банками по выданным ими ипотечным кредитам с господдержкой (напомним, предельная величина субсидий уже была снижена на 0,5 п.п. в сентябре, но на фоне нынешних высоких процентных ставок связанная с этим экономия оказалась почти незаметной); 4) ограничить возможность получения заёмщиком сразу нескольких ипотечных кредитов; можно будет взять только один льготный заём по одной программе господдержки.
Что касается первого, третьего и четвёртого пунктов, то с ними трудно не согласиться. Они настолько очевидны, что единственный вопрос здесь: почему так поздно? Всё это надо было делать уже давно, а ещё лучше закладывать эти условия с самого начала действия программ господдержки ипотеки.
Возьмём, например, предложение ограничить возможность получения нескольких льготных ипотечных кредитов одновременно. Единственными «пострадавшими» от реализации этого предложения будут обеспеченные граждане, желающие купить сразу несколько квартир. Таким образом, это ограничение коснётся только покупок инвестиционной недвижимости (да и то не всех: ведь остаётся возможность купить с господдержкой по одной квартире на каждого взрослого члена семьи в дополнение к той недвижимости, которая уже имеется у них в собственности). Такие покупки не имеют ничего общего с «обеспечением доступности жилья», которое наши власти декларировали в качестве основной цели субсидирования ипотеки. Так что остаётся непонятным, почему власти додумались до введения этого ограничения только сейчас (может быть, все, «кому надо», уже под завязку набрали инвестиционной недвижимости с использованием субсидируемой ипотеки, так что теперь можно и ограничить такие «инвестиции»?).
Посмотрим теперь на предложение снизить максимальный размер кредита для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Если это будет сделано, то по всей стране максимальный размер кредита станет одинаковым — 6 млн рублей, притом что сейчас в указанных регионах максимальный размер вдвое выше, и это приводит к целому ряду негативных следствий.
Во-первых, из общего объёма государственных расходов на поддержку ипотеки львиная доля идёт в указанные четыре региона, то есть по сути мы имеем дотацию из федерального бюджета в пользу наиболее процветающих регионов, что явно несправедливо.
Во-вторых, более выгодные условия по ипотеке с господдержкой разгоняют и без того запредельно высокие цены на жильё в указанных регионах и, как следствие, порождают там строительный бум. В результате этого бума растут цены стройматериалов по всей стране, что увеличивает себестоимость строительства везде, включая регионы с низкими доходами населения. В таких регионах пузыря на рынке жилой недвижимости нет, поскольку там мало кто может позволить себе ипотеку даже с господдержкой, и цена квадратного метра там определяется в первую очередь себестоимостью строительства. В результате цены на жильё в таких регионах растут опережающими темпами и без избыточного спроса — просто за счёт роста себестоимости, а значит, жильё там становится ещё менее доступным.
В-третьих, более выгодные условия субсидирования ипотеки в столичных агломерациях создают дополнительные стимулы для переезда туда наиболее активных граждан из остальных регионов, что способствует и без того удручающей деградации российской глубинки.
Надо наконец понять, что никакое стимулирование рождаемости не поможет сохранить активную жизнь в периферийных регионах, если молодёжь будет массово уезжать оттуда в столицы и мегаполисы. Поэтому строительный бум, сконцентрированный в столичных агломерациях, мешает сбалансированному развитию всей территории нашей страны.
Таким образом, более высокий максимальный размер кредита для указанных четырёх регионов был ошибкой с самого начала. Но простого выравнивания условий здесь будет недостаточно. Если уж у наших властей не хватает политической воли свернуть выдачу субсидируемой ипотеки прямо сейчас, то можно было бы свернуть её хотя бы в тех регионах, где в настоящее время наблюдается наиболее яростный строительный бум, то есть как раз в указанных четырёх регионах и ещё в Краснодарском крае. Застройщики там и так гребут сверхприбыли лопатой, так что государственная поддержка им уж точно не нужна.
Снижение размера компенсации банкам по ипотечным кредитам с господдержкой — это тоже правильная и давно назревшая мера. Напомним, до сентября текущего года компенсация, которую государство выплачивало банкам, по кредитам на покупку готового жилья в рамках льготной и семейной ипотеки рассчитывалась как разность между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой, которую платит заёмщик. В сентябре эта компенсация была уменьшена на 0,5 п.п. Таким образом, сейчас при ключевой ставке 15% по каждому субсидируемому кредиту на покупку жилья процент, который получает банк, составляет 15 + 2,5 = 17,5% (из этих 17,5 заёмщик платит 6 или 8 п.п., а остальное доплачивает государство), что даже выше текущих ставок рыночной ипотеки. В настоящее время рыночная ставка составляет порядка 17%, да желающих взять ипотеку под такую ставку банкам ещё надо поискать.
Так что дополнительное урезание субсидии банкам на половину процентного пункта — это правильная и справедливая мера, но ждать от неё значительной экономии государственных средств не приходится. Ведь, например, для семейной ипотеки в настоящее время компенсация составляет (15 + 2,5) - 6 = 11,5 п.п.; если же предложение минфина будет принято, то вместо 11,5 п.п. будет 11,0 п.п.; суммарный объём выплат сократится менее чем на 5 процентов.
А вот повышение первоначального взноса с 20 до 30% — это мера эффективная, но при этом весьма спорная. Да, она, скорее всего, приведёт к существенному сокращению объёмов выдач субсидируемой ипотеки, и в этом смысле будет эффективной: экспоненциальный рост расходов госбюджета на субсидии банкам действительно замедлится.
Ещё один аргумент в пользу поднятия первоначального взноса состоит в том, что уменьшатся риски для финансовой стабильности. Ведь если цены на недвижимость падают столь сильно, что у многих заёмщиков остаток ипотечного долга окажется больше, чем текущая стоимость заложенного жилья, то они могут перестать платить и банки будут вынуждены продавать заложенное жильё. Если это явление станет массовым, то оно может спровоцировать неконтролируемый обвал цен.
Однако здесь речь идёт о ценах в номинале, то есть при 20-процентном первоначальном взносе на ипотеку с господдержкой (а именно она сейчас составляет подавляющую долю в новых выдачах) падение цен на жильё в пределах 20% в номинале не будет проблемой. А при нынешних уровнях инфляции даже при полной отмене субсидирования ипотеки падение цен на жильё на 20% вряд ли возможно: пузырь будет сдуваться в основном через инфляцию. Так что повышение первоначального взноса до 20% было правильной мерой, а до 30% уже избыточно.
Все аргументы в пользу повышения первоначального взноса перевешиваются одним аргументом против этого: при повышении первоначального взноса до 30% сокращение выдач будет достигнуто за счёт отсечения наименее обеспеченных потенциальных заёмщиков. А те, у кого есть сбережения, при этом сохранят возможность брать субсидируемую ипотеку и в итоге окажутся в выигрыше. Ведь в результате сокращения объёма выдачи субсидируемой ипотеки цены на жильё скорректируются (если не в номинале, то хотя бы в реальном выражении — с учётом инфляции), и обеспеченные граждане, имеющие деньги на 30-процентный первоначальный взнос, смогут купить подешевевшее жильё, используя господдержку. Получается такая вот «антиадресность»: господдержка только для богатых.
На самом деле, любая субсидируемая ипотека в этом смысле антиадресна: это господдержка только для сравнительно состоятельных граждан. Генеральный директор Дом.РФ Виталий Мутко когда-то приводил такую цифру: как минимум 40% российских семей не потянут ипотеку даже при нулевой ставке. Эту цифру он приводил в своих интервью ещё в 2019 году, будучи на тот момент вице-премьером, курировавшим строительную отрасль. В августе 2020 года он повторил эту оценку уже будучи на своей нынешней должности. А в 2021 году такую же оценку ещё раз подтвердил заместитель директора подразделения «Арендное жильё» в Дом.РФ Эльдар Асадуллаев.
Возможно, что сейчас, благодаря опережающему росту зарплат рабочих специальностей (по сравнению с инфляцией) и высоким доходам участников СВО, доля семей, не способных «потянуть» ипотеку ни при какой ставке, несколько снизилась. Но сильно снизиться она не могла: ведь всё это время цены на жильё тоже росли опережающими темпами.
Так что наши власти заведомо забывают о жилищных проблемах существенной части населения, когда для повышения доступности жилья предлагают только лишь различные варианты поддержки ипотеки. Такой подход ярко и наглядно проявился, например, во время недавнего обсуждения «Основных направлений денежно-кредитной политики» на пленарном заседании Госдумы с участием главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. Там в ходе дискуссии о льготной ипотеке и депутаты, и представители власти употребляли термины «доступность жилья» и «доступность ипотеки» как полные синонимы.
Итак, повышение первоначального взноса до 30% сделает и без того «антиадресную» субсидируемую ипотеку ещё более «антиадресной». Между тем власти, если бы захотели, могли бы ограничить объёмы выдач субсидируемой ипотеки так, чтобы отсечь именно состоятельных потенциальных заёмщиков.
Решения лежат на поверхности. Во-первых, надо ввести критерии в отношении величины доходов потенциальных заёмщиков и наличия у них собственности — причём не только недвижимости, но и финансовых активов. Критерий по наличию недвижимости может выглядеть, например, так: если у семьи уже есть две или более квартир или одна квартира, метраж которой в расчёте на одного члена семьи превышает некое пороговое значение, то господдержка на покупку новой квартиры им не полагается.
Понятно, что при желании потенциальный покупатель сможет обойти эти ограничения (например, через фиктивную продажу имеющейся квартиры ближайшим родственникам), но это всё достаточно сложные схемы, и подавляющее большинство состоятельных покупателей ради дополнительной выгоды от господдержки ипотеки этим заниматься не будут. Они просто станут покупать инвестиционное жильё с полной оплатой, в то время как сейчас они предпочитают брать субсидируемую ипотеку, а свои деньги при этом хранить на депозитах (подробнее см. указанную выше статью «Чем заменить льготную ипотеку»).
Во-вторых, господдержка ипотеки должна распространяться только на жильё экономкласса. Это можно формализовать путём ограничения предельной цены квадратного метра для жилья, которое можно купить с господдержкой. Заодно это станет стимулом для застройщиков строить именно массовое жильё и продавать его по разумным ценам, и это действительно приведёт к увеличению доступности жилья.
Однако столь простые решения нашим властям в голову не приходят. И это ещё раз доказывает, что вся эта история с субсидированием ипотеки — это не про доступность жилья. Всё это делается только и исключительно ради сверхприбылей строительной отрасли и банков, а также для состоятельных граждан.
