Несмотря на все меры государственной поддержки ипотеки, объём продаж на рынке жилой недвижимости падает, однако снизить цены ради увеличения продаж застройщикам в голову не приходит. Они предпочли в очередной раз прийти к государству с протянутой рукой. И наши власти теперь изобретают очередную порцию мер поддержки застройщиков за счёт государственного бюджета.
К теме гипертрофированной поддержки строительной отрасли за счёт государства мы обращались уже не один раз. Казалось бы, на эту тему уже всё сказано: программы субсидирования процентной ставки по ипотеке не сделали жильё доступнее, а только привели к раздуванию пузыря на рынке недвижимости, и его поддержание обходится государству всё дороже. Эволюцию мер поддержки застройщиков, начиная с запуска льготной ипотеки на новостройки в острой фазе коронакризиса, мы подробно описали в статье «Подсели как на иглу» («Правда», №143, 22.12.2022), посвящённой продлению и расширению субсидируемой ипотеки в декабре минувшего года.
Тогда эта мера казалась пределом абсурда, однако, как сейчас выясняется, это был ещё не предел: не прошло и полгода, и президент Путин вновь заговорил о необходимости дополнительных мер поддержки спроса на жильё. Создаётся впечатление, что он готов на всё, лишь бы не допустить сдувания пузыря на рынке недвижимости. Поэтому нам приходится опять и опять обращаться к теме государственной поддержки строительной отрасли, ведь инициативы властей в этой сфере становятся всё абсурднее, и мы не можем обойти это вниманием.
Примерно с конца лета прошлого года у застройщиков начались проблемы: стали расти объёмы непроданного жилья в стадии строительства. В декабре строительному лобби удалось добиться кардинального расширения программ субсидирования ипотеки: с начала 2023 года льготная ипотека на новостройки продлена ещё на полтора года (под чуть более высокую ставку — 8% вместо 7%). Семейная ипотека (под 6%), действующая и для квартир на вторичном рынке, кардинально расширена: теперь она доступна также семьям, где есть два ребёнка до 18 лет (ранее требовалось, чтобы был хотя бы один ребёнок 2018 года рождения или моложе).
Однако эти меры не переломили ситуацию: объёмы продаж жилой недвижимости продолжают падать, и нераспроданные «квадратные метры» накапливаются у застройщиков. По статистике «Дом.РФ», в абсолютном выражении объём нераспроданного жилья в целом по стране сейчас на 25% превышает средний уровень 2019—2021 годов. В частности, в Москве на начало апреля строится 16,2 млн квадратных метров жилья; при этом не продано из них порядка 10 млн квадратных метров. Для того чтобы продать такой объём, по данным «Дом.РФ», потребуется порядка трёх лет, при условии, что на рынке не появится новых предложений.
В нормальной рыночной экономике если что-то не удаётся продать, то продавец снижает цену, пока не найдётся покупатель. Но наши застройщики не хотят идти таким путём: они привыкли к своим сверхприбылям и расставаться с ними категорически не хотят. Поэтому они опять просят государство о поддержке. И государство опять идёт им навстречу. Окончательных решений пока нет, но есть несколько инициатив господдержки застройщиков, которые сейчас обсуждаются и наверняка в том или ином виде будут приняты в ближайшее время (прямые указания и даже намеки от президента Госдума всегда исполняет, не задавая вопросов).
Одна из предлагаемых мер касается не стимулирования спроса, а помощи застройщикам напрямую — чтобы у них не было необходимости торопиться с продажами жилья и снижать цену. В Госдуме уже принят в первом чтении законопроект о субсидировании ставок для застройщиков в рамках проектного финансирования. Суть здесь в следующем.
Сейчас большинство строительных проектов реализуется с использованием счетов-эскроу: покупатели покупают и оплачивают жильё ещё на стадии строительства, но эти деньги не передаются застройщику, а кладутся в банк на специальный счёт-эскроу (беспроцентный), а банк выдаёт застройщику кредит под процент, зависящий от объёма средств, собранных на счетах-эскроу. Эта схема была введена несколько лет назад для защиты дольщиков от риска того, что дом вообще не будет достроен, однако основными её выгодоприобретателями, как нетрудно видеть, оказались банки (см. подробнее «Опять всё на благо банкиров», «Правда», №7, 24.01.2019).
Согласно принятому в первом чтении законопроекту, ставка по кредиту застройщикам в рамках проектного финансирования будет ограничена (за счёт государственного субсидирования) текущим уровнем ключевой ставки ЦБ вне зависимости от динамики продаж и наполнения счетов-эскроу. Это позволит застройщикам не торопиться с продажей жилья на стадии строительства, а значит, они смогут по-прежнему удерживать цены на завышенном уровне.
Про дополнительное стимулирование спроса наши власти тоже не забыли, и тут мы видим поистине феерический полёт фантазии. Самая простая из предлагаемых идей — это кардинальное снижение льготной ставки по ипотеке. Так, в феврале в недрах Госдумы родилось радикальное предложение: ипотека на новостройки под 5% для всех (сейчас, напомню, соответствующая ставка составляет 8%). Кажется, ещё немного — и появятся инициативы об ипотеке под отрицательную ставку. А чтобы избежать разговоров о стоимости этой меры для бюджета (о том, насколько она велика, см. указанную выше статью «Подсели как на иглу»), предлагалось вместо бюджетного субсидирования процентной ставки использовать другой механизм — кредиты банкам от ЦБ по ставке 2% под залог ипотечных кредитов, что позволило бы банкам при добавлении своей наценки в 2—3% выдавать кредиты конечным заёмщикам под 5%.
Такая схема финансирования действительно существует; это называется «специальным механизмом рефинансирования». В наших прежних публикациях (см. «Ястребиный разворот Центробанка», «Правда», №14, 14.02.2023) мы выступали за применение подобных механизмов для точечной поддержки критических отраслей и проектов технологического импортозамещения.
Однако надо понимать, что использование подобных монетарных механизмов — это совсем не «бесплатно», как может показаться на первый взгляд. Эти механизмы приводят к разбалансировке денежно-кредитной политики и стимулируют инфляцию, поэтому для нейтрализации их проинфляционного влияния Центробанку пришлось бы держать более высокую ключевую ставку, а значит, ставки для всех остальных субъектов экономики были бы выше. Таким образом, использование специализированных механизмов рефинансирования может быть только точечным и только для критически важных проектов. А предложенную думцами меру точечной уж никак не назовёшь.
Отметим также, что предложение об ипотеке под 5% было выдвинуто думским комитетом, а не отдельными депутатами. Это важно, ведь не секрет, что некоторым из народных избранников свойственно время от времени выдвигать абсурдные идеи ради пиара; такие предложения обычно отсеиваются на уровне обсуждения в комитетах и ничем не заканчиваются. А вот инициативу про ипотеку под 5% выдвинул комитет Госдумы по строительству и ЖКХ, направив соответствующие рекомендации в минстрой, ЦБ и правительство, причём из минстроя был получен на них положительный отзыв.
К счастью, несмотря на поддержку на столь высоком уровне, эта «прорывная» идея, в отличие от других инициатив по поддержке строительной отрасли, скорее всего всё-таки реализована не будет. Дело в том, что использование монетарных инструментов — это прерогатива ЦБ, а не законодательной или исполнительной власти. А ЦБ у нас крайне скептически относится к их использованию, и вдобавок к этому он последовательно выступает против масштабного применения льготной ипотеки, даже финансируемой из бюджета, а не монетарными инструментами.
На этом идеи по дальнейшему стимулированию спроса на ипотеку не закончились, и в дело включился сам президент. На минувшей неделе (во вторник, 11 апреля) на совещании по экономическим вопросам Путин заявил, что «на рынке недвижимости начинают возникать и определённые дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки». По его мнению, «нужно эти риски снижать», «нужно обеспечить устойчивое, долгосрочное развитие строительного сектора и прежде всего нужно поддержать спрос на жильё».
Характерно, что предложить застройщикам снизить цены ради борьбы с этим «затовариванием» Путин «не догадался». А ведь если бы он действительно хотел добиться увеличения доступности жилья для простых людей, идти таким путём было бы максимально логично. Системных рисков для «долгосрочного развития строительного сектора» при этом не возникло бы, так как у застройщиков за годы сверхприбылей накоплена большая подушка безопасности.
Одна из обсуждаемых идей стимулирования спроса — это снижение процентной ставки по семейной ипотеке для (внимание!) больших квартир. Да, именно так: для квартир большой площади! Совершенно очевидно, что это есть целевая поддержка богатых граждан в чистом виде. Предлагается это, естественно, под благовидным предлогом заботы о многодетных семьях (идея была выдвинута «единороссами» в ходе «круглого стола» на тему создания условий для увеличения рождаемости в России, прошедшего в Госдуме на минувшей неделе). Однако если бы поддержка таких семей действительно была бы истинной целью данной меры, то логичнее было бы увязать льготную ставку с числом детей в семье, а не с метражом покупаемой жилплощади.
Несколькими днями позже идею о дополнительном снижении процентной ставки для больших квартир высказал генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. На встрече с президентом Путиным (13 апреля) он сказал, что, «если семья берёт большую квартиру, на один-два пункта можно было бы субсидировать ипотечную ставку», и Путин благосклонно отнёсся к этой идее.
Таким образом, вскоре богатые граждане в рамках семейной ипотеки смогут покупать большие квартиры в кредит под 4—5%, а государство будет субсидировать для них (при ключевой ставке 7,5) порядка 6 процентных пунктов (п.п.) ипотечной ставки.
На мой взгляд, цинизм этой меры просто зашкаливает. Сопоставимый уровень абсурдности и цинизма — это предложение распространить льготную ипотеку (не семейную, а ту, что для всех) на вторичное жильё. Такие предложения уже звучали год назад (см. «За гранью разумного», «Правда», №46, 29.04.2022), но тогда у наших властей хватило порядочности от них отказаться. И вот теперь Путин сам реанимировал эту тему. На упомянутой выше встрече с генеральным директором «Дом.РФ» Виталием Мутко Путин предложил «создать какие-то условия для льготного приобретения с вторичного рынка». Значит, скоро и эта идея будет реализована, в результате чего пойдёт рост цен на вторичное жильё (сейчас там цены заметно ниже, чем на новостройки).
Давайте посмотрим, кому будет выгоден рост цен на вторичном рынке жилья. Во-первых, это владельцы инвестиционных квартир, которые сейчас хотели бы их продать и «зафиксировать прибыль», поскольку цены на аренду жилья упали и сдача жилья в аренду стала не так прибыльна. Во-вторых, это убежавшие от мобилизации релоканты и прочие граждане, покинувшие нашу страну после февраля 2022 года «по идеологическим соображениям»; у многих из них здесь остались квартиры. Теперь государственная поддержка «вторички» поможет этим категориям граждан избавиться от своей собственности с максимальной выгодой. Это ли не верх абсурдности и цинизма?!
Есть лишь одна категория граждан, к желанию которых продать вторичное жильё подороже можно отнестись с некоторой симпатией: это граждане, желающие улучшить свои жилищные условия — купить квартиру в новостройке, продав свою старую. По оценкам представителя компании «А101» Анатолия Клинкова, раньше в столичном регионе до 30% покупателей квартир на первичном рынке использовали средства, вырученные от продажи имеющегося жилья, однако сейчас из-за сравнительно низких цен на вторичном рынке такой способ используется значительно реже.
Но помочь таким покупателям можно и без дополнительных расходов со стороны государства, а просто за счёт увеличения эффективности инфраструктуры купли-продажи жилья. Клинков предлагает создать механизм, аналогичный используемому на авторынке механизму трейд-ин.
«Банки могли бы кредитовать девелоперов под покупку вторичного жилья по модели трейд-ин. После того как у клиента выкупят старую квартиру, он может выбрать новую в одном из проектов девелопера, а старую девелопер в дальнейшем сможет реализовать после отделки и, при необходимости, юридической очистки. Создание такого механизма будет с юридической точки зрения непростым, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке», — поясняет Анатолий Клинков (цит. по «BFM.ru»).
Это действительно непростой путь, поэтому до его реализации вряд ли дойдёт дело. Ведь гораздо проще организовать «возгонку» цен на «вторичке» за счёт государственного субсидирования. Да и владельцы инвестиционных квартир, среди которых много людей, близких к власти, будут лоббировать такой подход. Поэтому неудивительно, что предложение эксперта не нашло поддержки со стороны властей (по крайней мере, пока).
В заключение сравним меры поддержки строительной отрасли и меры поддержки отраслей, связанных с критическим импортозамещением и технологическим суверенитетом. Перечень таких отраслей и видов деятельности (на жаргоне чиновников называемый «таксономией») наконец-то подготовлен в правительстве; предварительный его вариант был опубликован для обсуждения примерно месяц назад.
В первые две недели апреля в Госдуме прошла серия заседаний рабочей группы по рассмотрению годового отчёта ЦБ, и на этих заседаниях представители регулятора и профильных министерств наконец-то рассказали, какие планируются меры поддержки проектов в отраслях, перечисленных в таксономии. Речь идёт о государственных гарантиях по таким кредитам, что позволит Центробанку снизить требования по достаточности капитала банков при их кредитовании.
Эти меры, по оценкам ЦБ, позволят банкам кредитовать проекты, подходящие под критерии таксономии, под процентную ставку на 1,0—1,5 п.п. ниже рыночной. Причём даже это небольшое снижение ставки отнюдь не гарантировано: оно возможно лишь «в пределе», если банк «переложит на заёмщика» всю дополнительную выгоду от снижения требований по достаточности капитала. Если же эта выгода будет делиться между заёмщиком и банком, что наиболее вероятно, то снижение ставки для заёмщика составит менее 1 п.п.
Есть, конечно, и другие меры поддержки тех или иных проектов импортозамещения, реализуемые на уровне профильных министерств. Но это точечные меры, а системная поддержка импортозамещения и технологического суверенитета оказалась такой вот скромной. На фоне этого щедрость нашего государства по отношению к строительной отрасли выглядит особенно вызывающе.
Мне возразят: строительная отрасль — это локомотив для роста ВВП, и именно благодаря растущим объёмам строительства сокращение российского ВВП в минувшем году (–2,1%) оказалось не столь серьёзным, как ожидалось той весной. Да, это так, но в нынешних условиях крайне важно, из чего именно состоит наш ВВП, то есть что именно мы производим. Это раньше можно было производить то, что мы могли производить лучше других (энергоносители в первую очередь), и обменивать это на то, чего мы производить не умели. Сейчас это так уже не работает. Поэтому гораздо лучше сконцентрировать ресурсы (и финансовые, и трудовые) на импортозамещении и технологическом суверенитете, а не отвлекать их на строительство, даже если при этом общий объём ВВП вначале будет чуть ниже.
Немного утрируя, можно сказать, что если наши власти по-прежнему будут поддерживать строительство за счёт всех остальных отраслей экономики, то наш ВВП будет, конечно, расти неплохими темпами, но при этом нам придётся считать на счётах и передвигаться на гужевом транспорте.
