На днях представитель банка ВТБ выступил с предложением вернуть прежний, более высокий размер компенсаций, которые банки получают от государства по программам субсидируемой ипотеки. Мотивировалось это тем, что участие в этих программах после декабрьского снижения размера компенсации стало для банков нерентабельным. На фоне умопомрачительных прибылей, которые в последнее время получает российский банковский сектор, такие запросы звучат как минимум нескромно.
Напомним историю вопроса. Как мы уже неоднократно писали, расходы государства на субсидирование ипотеки растут как снежный ком, особенно после запуска цикла повышения процентных ставок во второй половине минувшего года; теперь они исчисляются сотнями миллиардов рублей в год. Поэтому в декабре минувшего года государство приняло ряд мер, призванных если и не сократить эти расходы, то хотя бы снизить темпы их наращивания. Эти меры вступили в силу с 23 декабря.
Наиболее обсуждаемое из принятых нововведений — это увеличение до 30% первоначального взноса по одной из двух основных программ субсидирования ипотеки — для льготной ипотеки на новостройки под 8%. Но были и другие меры, одна из которых прошла почти незамеченной, так как напрямую не затрагивает потенциальных заёмщиков. Это снижение размера компенсации банкам от государства по всем основным программам субсидируемой ипотеки. Оно касается только кредитов, выданных после 23 декабря 2023 года, а компенсация по ранее выданным кредитам остаётся без изменений.
Размер компенсации — это разность между текущей ключевой ставкой, увеличенной на определённую надбавку, и ставками 8% для льготной ипотеки на новостройки и 6% для семейной ипотеки. По большинству кредитов, выданных до 23 декабря, размер надбавки составляет 2,5 процентных пункта (п.п.). Ещё бывает надбавка 3 п.п. для кредитов, выданных до марта 2022 года, и надбавка 2 п.п. для кредитов, выданных в период с конца сентября до 23 декабря 2023 года; этот нюанс не влияет на суть дела, и в дальнейшем мы не будем его оговаривать.
Для кредитов, выданных после 23 декабря, надбавка составит 1,5 п.п. На конкретных цифрах это выглядит так. Для примера берём семейную ипотеку. Для неё по ранее выданным кредитам размер компенсации в настоящее время составляет (16 + 2,5) — 6 = 12,5 п.п., а по новым кредитам он уменьшился до 11,5 п.п. Но это всё равно очень много!
Для банков субсидируемая ипотека — это настоящее эльдорадо. Ведь если рассматривать льготный ипотечный кредит с точки зрения банка, то он, по сути, представляет собой кредит под плавающую ставку, равную (для новых кредитов) ключевой ставке плюс 1,5 п.п. Для малорискового кредита под хороший залог — жилую недвижимость — это всё равно очень неплохо, ведь у такого кредита полностью отсутствует процентный риск (то есть риск того, что долгосрочный кредит может стать убыточным, если ставка по нему окажется ниже, чем ставка, по которой банк привлекает средства).
Более того, у субсидируемых ипотечных кредитов есть ещё одно очень полезное для банков свойство. В отличие от корпоративных кредитов под плавающую ставку, которых в портфелях российских банков тоже немало, субсидируемые государством ипотечные кредиты при росте ставок в экономике не становятся более рискованными в смысле кредитного риска. Кредитование частного предприятия под плавающую ставку для банка при росте ставок всё равно несёт дополнительный риск, ведь увеличивается вероятность, что высокие проценты окажутся неподъёмными для заёмщика и он не сможет расплатиться. То есть для кредитов частным заёмщикам под плавающую ставку с ростом ставки увеличивается кредитный риск.
А вот перекладывание процентного риска на государство — это для банка прекрасный способ по-настоящему надёжно защититься от рисков, связанных с ужесточением денежно-кредитной политики, ведь государство никуда не денется и всё заплатит. По субсидируемой ипотеке (так же, как и по любым другим госпрограммам субсидирования процентных ставок) процентный риск полностью переложен именно на государство.
Так что сейчас, в период жёсткой денежно-кредитной политики, наличие большого портфеля субсидируемых ипотечных кредитов — это очень существенная поддержка банковскому сектору со стороны государства.
Вот банкирам бы и сидеть тихо, радуясь этому денежному потоку от государства, который и после декабрьского сокращения компенсации всё равно остаётся весьма щедрым. Но не тут-то было! Банкиры решили, что им этого мало. Они захотели возместить себе недополученную прибыль, введя комиссии с застройщиков за выдачу льготных ипотечных кредитов на покупку жилья в их новостройках.
Это работает точно по тому же принципу, что и так называемая ипотека от застройщика, с которой долго и упорно боролся наш ЦБ. Суть этой схемы состояла в следующем. Застройщик платит банку определённую сумму, чтобы тот выдал его потенциальному покупателю ипотечный кредит под заниженную ставку (была даже ипотека под 1%); при этом выплачиваемую банку сумму застройщик компенсирует за счёт увеличения цены, которую платит покупатель. Такая схема использовалась чисто ради маркетингового эффекта, поскольку по итогу в сухом остатке все её участники оставались при своих. Но при этом цена недвижимости в залоге у банка оказывалась завышенной, что несло для него дополнительные риски в случае дефолта заёмщика и необходимости реализации залога. Именно это обстоятельство и вызвало недовольство ЦБ, который в минувшем году сумел в значительной степени подавить подобную практику с помощью регуляторных мер.
И вот теперь, в начале января текущего года, эта схема приобрела вторую жизнь. Только теперь ставка по кредиту уже не экстремально заниженная, а стандартная льготная — 6 или 8% для двух основных программ. В остальном же всё то же самое: застройщик платит банку комиссию за то, что банк выдаёт льготную ипотеку на жильё в его новостройках, а размер этой комиссии закладывается в цену жилья, которую платит покупатель. Это не обязательно означает увеличение цены жилья на размер комиссии; в случае, если на рынке затоваривание — как сейчас, то при введении банковской комиссии цена жилья может остаться стабильной или даже продолжить падать, но в любом случае она будет выше, чем она была бы в отсутствие такой комиссии. Таким образом, в сухом остатке это выглядит так: за дополнительную прибыль банка платит покупатель, то есть его льготный кредит по сути становится «менее льготным».
Первопроходцем во внедрении практики взимания комиссий с застройщиков оказался Сбер — крупнейший, с огромным отрывом, игрок на рынке ипотечного кредитования; его доля составляет порядка 60% (по состоянию на ноябрь 2023 года). С 11 января 2024 года Сбер стал требовать с застройщиков комиссию в размере от 7,5 до 11% от суммы кредита, выдаваемого по льготным ставкам. Если же застройщик отказывался платить комиссию, то банк предлагал его потенциальным покупателям только обычную ипотеку под запретительные 15,6%.
Доминирующий игрок, занимающий больше половины рынка, обычно бывает на этом рынке «законодателем моды», поэтому неудивительно, что и другие банки сразу же последовали примеру Сбера. Среди них, в частности, оказались ВТБ и Альфа-банк, занимающие соответственно второе и третье места по объёму ипотечных выдач; вместе указанные три банка обеспечивают порядка 85% выдачи ипотечных кредитов. Всё шло к тому, что, несмотря на противодействие некоторых крупных девелоперов, практика взимания комиссий должна была стать общепринятой. Но тут государственные органы забили тревогу.
Сначала банк Дом.РФ, полностью контролируемый государством через одноимённую госкорпорацию и занимающий четвёртое место по объёму выдачи ипотеки, заявил, что не будет вводить комиссии с застройщиков. Затем Виталий Мутко, глава госкорпорации Дом.РФ, являющейся оператором программ субсидирования ипотеки, заявил, что Дом.РФ может перераспределить лимиты по льготной ипотеке, забрав их у банков, которые ввели комиссию с застройщиков, и передав их тем, кто не стал этого делать.
Кроме того, новой практикой взимания комиссий заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба, куда недовольные застройщики обратились с жалобой. Также с резкой критикой этой практики выступил ЦБ. Там заявили, что взимание комиссий с застройщиков при выдаче льготной ипотеки создаёт риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. ЦБ предупредил, что будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов, чтобы «завышенные цены не приводили к системным рискам».
Столь резко негативное отношение государственных чиновников дало понять банкирам, что судьба их «креативной схемы» под большим вопросом. Но банкиры так просто не сдались и начали лоббировать возвращение прежнего объёма компенсации. Первым с этой идеей выступил зампред банка ВТБ Георгий Горшков на Дне финансов на выставке-форуме «Россия». Он назвал сложившуюся на рынке ипотеки ситуацию нездоровой, поскольку «после сокращения государственной субсидии выдача ипотечных кредитов с господдержкой стала для банков нерентабельной». Для исправления ситуации Горшков предложил вернуть прежний размер компенсации банкам, то есть надбавку 2,5 п.п., что, по его словам, «сделает развитие рынка предсказуемым и понятным для всех участников».
Из слов уважаемого банкира можно заключить, что наши банки — это такие «бедные сиротки», которых все вокруг норовят обобрать до нитки. Но чтобы понять, насколько такое заключение далеко от истины, достаточно посмотреть на финансовую отчётность наших банков и, в частности, на их прибыли.
Суммарно по банковскому сектору статистики по итогам 2023 года ещё нет, поэтому посмотрим на итоги первых трёх кварталов, опираясь на опубликованный в декабре Центробанком аналитический обзор банковского сектора.
В третьем квартале 2023 года прибыль банковского сектора составила 976 млрд рублей, что на 17% выше, чем во втором квартале; тогда было 811 млрд рублей. Так называемая основная прибыль, то есть прибыль без учёта переоценки ценных бумаг, иностранной валюты и т.п., составила 801 млрд рублей, увеличившись на 30% по сравнению с предыдущем кварталом. Одна из причин роста основной прибыли — это большие доходы по корпоративным кредитам с плавающими ставками; доля таких кредитов составляет 45% от совокупного портфеля корпоративных кредитов.
Таким образом, у банков значительная часть доходов по действующим кредитам увеличилась вместе с ростом ключевой ставки, а вот ставки по депозитам росли не так быстро. В итоге резко выросла чистая процентная маржа (ЧПМ), то есть разность между доходностью размещения средств (средней ставкой по кредитам) и доходностью привлечения средств (ставкой по депозитам). В третьем квартале ЧПМ в целом по банковскому сектору увеличилась до 4,8 п.п., в то время как в первые два квартала этого года она составляла 4,6 п.п.
По историческим меркам нынешние 4,8 п.п. чистой процентной маржи (и даже 4,6 п.п. в первых двух кварталах) — это довольно много: в период 2019—2021 годов ЧПМ российского банковского сектора колебалась в диапазоне 4,2—4,4 п.п. (в 2022 году она была ещё ниже и даже опускалась до 2,9 п.п. во втором квартале, но там были исключительные обстоятельства, поэтому для исторического сравнения их рассматривать не следует). Кстати, в других странах ЧПМ банковского сектора обычно ещё ниже; подробнее см. «Банкам снова прибыло» («Правда», №80 за 01.08.2023).
По оценке ЦБ, приведённой в том же обзоре, прибыль банковского сектора по итогам 2023 года составит порядка 3,3 трлн рублей — новый исторический рекорд. Для сравнения: прежний рекорд по банковской прибыли был установлен в 2021 году — 2,4 трлн; до этого годовая прибыль сектора никогда не поднималась выше 1,7 трлн рублей, так что 2021-й тогда воспринимался банкирами как год головокружительного успеха.
Теперь рекорд двухгодичной давности будет превзойдён примерно на 35—40%. Это гораздо выше накопленной инфляции: согласно официальным данным, она составила 11,9 и 7,4% за 2022 и 2023 год соответственно. Значит, за два года накопленная инфляция составляет порядка 20%. Таким образом, даже в реальном выражении прибыль банковского сектора превзойдёт на 15—20% прежний рекорд, установленный в потрясающе успешном для банков 2021 году.
Интересно также посмотреть статистику отдельно по Сберу — инициатору взимания комиссий с застройщиков, благо он уже опубликовал свою финансовую отчётность (по российским стандартам бухучёта) в целом за 2023 год. Чистая прибыль Сбера по итогам 2023 года составила почти полтора триллиона рублей — 1,493 трлн, если быть точным. Это тоже исторический рекорд. Прошлый рекорд был достигнут в 2021 году — 1,237 трлн рублей, а до этого его максимальная годовая прибыль была 856 млрд рублей, полученных по итогам 2019 года. Один из основных источников нынешнего роста чистой прибыли Сбера — это, как и у большинства других банков, рост процентной маржи: по итогам третьего квартала ЧПМ Сбера впервые за несколько лет превысила 6 п.п.
Так что банкам при таких показателях прибыльности клянчить у государства дополнительные субсидии-компенсации — это как минимум странно. Посмотрим, чем закончится эта история. Скорее всего банки всё-таки получат своё — в той или иной форме. За счёт государственного бюджета, то есть налогоплательщиков. За счёт нас с вами!
