На минувшей неделе мы узнали некоторые подробности того, как будет функционировать разрабатываемая в настоящее время минстроем Государственная информационной система (ГИС) для рынка аренды жилья. Внедрение этой системы в том виде, в каком она описана в предложенном законопроекте, серьёзно ударит, в частности, по наиболее незащищённой группе населения — по гражданам, не имеющим собственного жилья и вынужденным его снимать.
Власти всё настойчивее хотят вывести из тени рынок аренды жилья. В последние пару лет он уже и так значительно «обелился»: у арендодателей появилась возможность зарегистрироваться в качестве самозанятых и платить подоходный налог по более низкой ставке, что побудило многих из них выйти из тени. Тем не менее, по оценкам минстроя, госбюджет всё ещё недополучает с рынка аренды жилья налогов на сумму 162 млрд рублей в год. Вот и возникла идея создать единую информационную систему, в которой должны будут регистрироваться все договоры аренды жилья, а тех, кто попытается уклониться, ждут большие штрафы.
Если рассматривать этот вопрос с позиций абстрактной справедливости, то власти всё делают правильно. Арендодатели действительно должны платить подоходный налог с дохода от аренды; нет никаких оснований закрывать глаза на то, что они массово уклоняются от этой обязанности; тем более что этот доход — рентный, то есть нетрудовой и даже в некотором смысле паразитический.
Однако на практике всё не так просто. Если власти увеличивают объём налогов, собираемый с какого-то сегмента рынка, то это подавляет на нём активность, а дополнительное бремя налогообложения тем или иным образом распределяется между продавцами (в данном случае — арендодателями) и покупателями (в данном случае — арендаторами). Иными словами, в результате «обеления» рынка аренды жилья в той форме, как сейчас предлагает минстрой, собираемость подоходного налога действительно вырастет, но при этом арендодатели, подняв цены, в значительной мере переложат бремя налогообложения на арендаторов. И это станет серьёзным ударом для тех, кто, не имея возможности купить жильё даже в ипотеку, вынужден его снимать. То есть это будет удар по наименее обеспеченным гражданам.
Плюс к тому, как вишенка на торте, предлагаемый минстроем законопроект о системе ГИС предполагает, что все денежные расчёты по договорам аренды должны будут проводиться через эту систему, а арендаторам придётся платить за это комиссии как оператору платёжной системы (это будет минстрой), так и банку, выступающему в качестве платёжного агента. Вот такая мера поддержки банкиров за счёт бедняков!
Так что же теперь, так и оставить рынок аренды жилья в тени и дальше закрывать глаза на уклонение арендодателей-рантье от уплаты подоходного налога? Вовсе нет! Рынок аренды можно и нужно вывести из тени, только при этом властям не надо ставить перед собой задачу выжать с этого поля как можно больше денег в казну. Наоборот, этот рынок надо поддерживать как социально значимый и особенно важный именно для малообеспеченных граждан.
Один из вариантов «хорошего» решения проблемы «обеления» рынка аренды жилья — это введение налогового вычета для арендаторов, снимающих жильё официально. При этом предельный размер вычета, полагающегося на семью, должен быть достаточно большим для того, чтобы полностью покрыть расходы на аренду стандартной (не элитной) квартиры, площадь которой зависит от числа членов семьи. Понятно, что если так сделать, то дополнительные доходы бюджета от «обеления» рынка аренды жилья окажутся меньше, чем предполагается сейчас в варианте минстроя, так как значительная часть подоходного налога, собираемого с арендодателей, по сути будет перераспределяться в пользу арендаторов. Тем не менее какие-то дополнительные доходы у бюджета всё-таки будут: это подоходный налог от сдачи в аренду элитного жилья и жилья бизнес-класса, а также от сдачи жилья иностранцам. Зато такой вариант будет гораздо лучше с социальной точки зрения.
Справедливости ради, стоит отметить, что идея о налоговом вычете для арендаторов жилья ещё летом этого года была предложена минстроем. Однако минфин её не поддержал, так как «ожидаемый эффект от неё не оправдает потери бюджетов регионов». В результате никаких законодательных инициатив по этому поводу не последовало. На помощь беднякам-арендаторам у наших властей денег нет.
А вот на поддержку ипотеки, которой могут воспользоваться только сравнительно обеспеченные граждане, деньги у наших властей имеются. Когда наши чиновники говорят о помощи гражданам в решении жилищного вопроса, речь всякий раз идёт только об ипотеке. Для приобретения жилья, и в частности приобретения его в ипотеку, существуют многочисленные меры поддержки: льготная ипотека под 7%, семейная ипотека под 6%, налоговый вычет до 2 млн рублей от стоимости квартиры, налоговый вычет до 3 млн рублей по процентам по ипотеке, и так далее — всего и не перечислишь. И все эти программы распространяются на покупку любого жилья, даже самого элитного (для льготной и семейной ипотеки есть ограничения на размер кредита, но не на стоимость покупаемого объекта недвижимости).
Эти программы влетают нашему госбюджету в копеечку. Так, например, в случае льготной и семейной ипотеки государство компенсирует банку «недополученный процентный доход», то есть отклонение льготной ставки от рыночной. Это отклонение (согласно постановлениям правительства №566 от 23 апреля 2020 года и №1711 от 30 декабря 2017 года для льготной и семейной ипотеки соответственно) рассчитывается как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.) для покупки готового жилья и увеличенной на 5 п.п. для ипотечного кредита под индивидуальное строительство.
Сейчас ключевая ставка составляет 7,5%, на ближайшем заседании ЦБ она, вероятнее всего, будет увеличена до 8—8,5%. Глава Банка России недавно заявила, что сценарии сохранения ставки на прежнем уровне или повышения её лишь на 0,25 п.п. крайне маловероятны; участники рынка считают, что скорее всего ставка будет повышена на 1 п.п. А это значит, что по всем кредитам, выдаваемым с января 2022 года в рамках программы льготной ипотеки на покупку жилья, государство будет компенсировать банкам как минимум (8 + 3) — 7 = 4 п.п. Для льготных кредитов под индивидуальное строительство компенсировать будут (8 + 5) — 7 = 6 п.п. Для кредитов в рамках семейной ипотеки компенсация банкам составит 5 и 7 п.п. для покупки и индивидуального строительства соответственно. По каждому кредиту такую компенсацию банкам государство будет выплачивать на протяжении всего его срока, то есть 10—20 лет. Поэтому нас не должны вводить в заблуждение сравнительно небольшие расходы по этим программам в текущем федеральном бюджете: просто эти средства распределены на 20 лет.
Чтобы нагляднее показать, о каких суммах идёт речь, оценим максимально возможный объём компенсации от государства банку в расчёте на одного заёмщика. Он получается в случае семейной ипотеки под индивидуальное строительство при кредите на максимально возможную сумму — 12 млн рублей. При ключевой ставке 8% компенсация банку по такому кредиту в первый год составит порядка 800 тысяч рублей, а при ключевой ставке 8,5% (это значение более вероятно в ближайшее время) — около 900 тысяч рублей. И это на одного заёмщика! То есть при ключевой ставке на нынешних высоких уровнях размер компенсации от государства банку по новым ипотечным кредитам с господдержкой составит порядка нескольких сотен тысяч рублей в год на одного заёмщика, по крайней мере в первые годы срока кредита.
Между тем для 40% россиян покупка жилья финансово недоступна даже при условии нулевой ставки по ипотеке. Эту красноречивую цифру ещё до пандемии в декабре 2019 года привёл тогдашний вице-премьер Виталий Мутко, курировавший строительную отрасль, и мы уже приводили её в наших публикациях. Как нетрудно предположить, эта оценка до сих пор остаётся актуальной: в августе нынешнего года её ещё раз подтвердил заместитель директора подразделения «Арендное жильё» в «Дом.РФ» Эльдар Асадуллаев.
Так что для этих 40% наших сограждан государственная «ипотечная щедрость» совершенно бесполезна; для них аренда жилья — это единственный путь к решению жилищного вопроса. Оптимальным вариантом помощи таким гражданам могла бы быть социальная аренда жилья: то есть строительство государственного или муниципального жилья и сдача его в аренду наиболее нуждающимся гражданам по льготным ставкам. Такие проекты в России есть, но их крайне мало; систематической работы в этом направлении не ведётся. Более простым, хотя и менее эффективным решением жилищного вопроса малообеспеченных граждан могли бы стать различные схемы частичной компенсации затрат на аренду жилья; налоговый вычет — это лишь одна из возможных форм.
Перенос акцента господдержки с ипотеки на аренду позволил бы адресно помогать наиболее нуждающимся. Но, к сожалению, наши власти предпочитают тратить деньги именно на поддержку ипотеки — на благо банкам и застройщикам, получающим от неё сверхприбыли. А для поддержки малообеспеченных арендаторов жилья у наших властей зимой снега не выпросишь, и новые инициативы минстроя по «обелению» рынка аренды это ещё раз подтверждают.
