Большинство из нас – собственники жилья, которое требует ремонта. В 2014 году началась реформа ЖКХ. Кто-то решил, что до капитального ремонта не доживет и тема его не касается. Кто-то думает, что капремонт нынешний аналогичен советскому, когда за два месяца в доме меняли всё, вплоть до санфаянса. А что же такое капремонт согласно реформе? Как бороться за свой дом? Опытом делится председатель совета дома Ирина Ивановна Моцартова.
Дом, каких много
Ирина Ивановна по профессии инженер-программист, главное, чему научила профессия, – работа с информацией, умение проанализировать ее и распутать любую проблему. Эти качества и помогли ей разобраться в реформе ЖКХ.
– Квартиру эту наша семья купила в 2001 году при переезде из другого города, – рассказывает моя собеседница. – Друзья посоветовали: дом кирпичный, «сталинский», стены толстые, зимой очень тепло, транспортные остановки рядом, а через дорогу – парк. Ремонт сделали, стали омичами. Но уже тогда дому №148 на ул. Б. Хмельницкого было 53 года. Жилым фондом в начале двухтысячных никто не занимался. Дом на глазах ветшал. И вот в 2014м был принят Федеральный закон о капитальном ремонте. С одной стороны, многих платежи возмущают, но с другой-то – появилась возможность требовать: раз платим, то пусть и дом ремонтируется. А вот реализовать свои законные права, как уж водится у нас, оказалось не так-то просто.
Но сначала о доме. Это – четырехэтажка. Перекрытия между этажами деревянные, подвала нет, горячей воды нет. Разводка систем отопления, водоснабжения идет под полом квартир первого этажа. Ввод силового электрокабеля в дом осуществлен при постройке через одну из квартир. Таких домов в Омске много – и в Октябрьском, и в Центральном, и в Ленинском районах, и в Старом Кировске. И управляющие организации управлять такими домами не рвутся.
С 2011 года домом управляло ООО «Сибжилсервис» ЗАО «УК ПартнерГарант», и были годы, в которые текущий ремонт не проводился вообще. В 2015 году ООО «Сибжилсервис» стало самостоятельным юридическим лицом, ситуация по ремонту существенно не изменилась. «А дом – он, как любой организм, требует, чтобы занимались им постоянно», – считает Ирина Ивановна. И дом напомнил об этом сам: имели место аварийные возгорания электропроводки, от балконов стали отваливаться куски. В 2014 году у одного подъезда стал образовываться провал, он рос в ширину и глубину, жильцы писали жалобы, но мер не принималось.
– И тогда, – говорит Ирина Ивановна, – я поняла: если мы, собственники, не объединим свои усилия, не займемся сами домом, управляющая организация еще долго ничего делать не будет.
Кстати, как позднее выяснила Ирина Ивановна, на определение причины провала и его ликвидацию согласно действующему законодательству отводится меньше недели, а вопрос решался два года. Вскрытие асфальта показало, что был порыв канализации, и в результате подмывался фундамент дома.
Как создавали совет дома, Моцартова, ознакомившись с Жилищным кодексом РФ, узнала о своих правах. Оказывается, любой собственник жилья имеет право по своему почину провести собрание жильцов. Несмотря на то что в доме всего 48 квартир и 73 собственника, организовать их присутствие на собрании было не так-то просто. Воспользовались очно-заочной формой проведения собрания, предусмотренной законом. На очную часть собрания пришли 20 процентов собственников, кворума не было, и дальше собрание проводилось в заочной форме. В итоге в голосовании приняло участие более 50 процентов собственников, что является достаточным условием. Был избран совет дома, который на своем заседании избрал Ирину Ивановну председателем совета дома.
Всё делать по закону
– С чего начинать – не знала, – признается Ирина Ивановна. – Первые шаги помог сделать председатель общественного совета при управляющей компании Александр Петрович Захаров, который имеет большой опыт работы в этой области. Овладела базовыми знаниями по законодательству, и работа начала двигаться. Первые наши обращения в УК и надзорные органы были такими беспомощными! Их отфутболивали на раз-два, не придавая им значения. Оказалось, очень сложно найти в Омске юриста, который хорошо знает жилищное законодательство. Читателям дам совет: смело обращайтесь в ООО «Ревизор», что на проспекте Маркса, 24 (сайт http://omskrevizor.ru). Защищая интересы потребителей, сотрудники бесплатно помогают правильно написать претензию и при необходимости бесплатно представят ваши интересы в суде.
И вот наша героиня научилась оформлять юридически грамотно не только жалобы, но и досудебные претензии – со ссылками на законы, как местные, так и федеральные.
Дело пошло. Ходить по инстанциям Моцартовой приходится много, но, как она говорит, очень помогает статус председателя совета дома:
– Я сознательно пошла на этот шаг – заниматься делами дома. У меня финансового интереса нет. Я просто хочу жить в уютном, безопасном доме.
Все насущные вопросы дома выносятся на собрание, голосуют только собственники (1 кв. м – 1 голос), причем участвуют и владельцы нежилых помещений (в доме есть пивная и магазин). Собственники заполняют и подписывают решения, результаты фиксируются в протоколах. У Ирины Ивановны уже солидный архив накопился. В работе с управляющей организацией она использует различные методы работы: устные обращения на личных приемах у директора, письменные обращения. Для исполнения требований совета дома есть, согласно договору управления, определенный срок – 10 рабочих дней, по истечении которых у жильцов на руках должен быть ответ. В случае отказа в регистрации обращений приходится прибегать к услугам почты. Бывает, что Моцартовой приходится доказывать просрочку ответов и выполнения ремонтов, обращаясь с жалобой в Госжилинспекцию, районную администрацию и иные органы. И тогда почтовые квитанции и конверты становятся доказательством.
Что нужно знать хозяину
Каждый собственник по закону имеет право ознакомиться: с техническим паспортом дома, кадастровым паспортом дома (жилые, подвальные, чердачные помещения), документами на земельный участок вокруг дома и другими.
– Для чего нужны такие полные данные? – озадачивает меня председатель. – Например, при обращении в РЭК при разработке новых ОДН с документами в руках доказали, что у нас нет подвала, нет в подъездах и на улице водопроводных кранов. Это позволило рассчитать реальные ОДН на дома, подобные нашему. Связались мы и с ресурсоснабжающими организациями, чтобы знать, отключены ли нежилые помещения от общедомовых систем, чтобы исключить лишнюю оплату ОДН. Знание кадастровых размеров земельного участка позволяет не платить за уборку лишней территории (у дома №148 эта лишняя оказалась муниципальной) и покос чужих газонов, обрезку чужих деревьев.
Много полезной информации можно сегодня найти на сайтах «Реформа ЖКХ», «Гис ЖКХ». Пользоваться просто – достаточно ввести свой адрес. Я попробовала, и, дорогие читатели, узнала немало интересного о своем доме: у нас даже детская площадка есть, которой не существует.
Кроме того, далеко не каждый владелец жилья знает, что входит в общедомовую собственность. К примеру, балконные плиты, стояки тепло и водоснабжающих систем должны ремонтироваться за счет средств текущего или капитального ремонта дома. А за размещенную на фасаде рекламу не социального характера (как правило, ее помещают владельцы магазинов, врачебных кабинетов и т.д.) дом может получать платежи за аренду общего имущества на счет текущего ремонта.
Что было труднее всего
– Трудно было настроить жильцов на понимание современного уклада жизни, – делится моя собеседница. – Люди считают: в моей квартире все в порядке, а остальное меня не касается. Сделала перечень всех аварийных ситуаций в доме за один год и доказала соседям, что хаты с краю сегодня быть не может. Один случай – самый наглядный. Два года стояла закрытой на ключ одна из квартир: человек умер, наследников не нашлось, а муниципальные органы, став владельцами, заняться ей не спешили. В морозную ноябрьскую ночь в этой квартире случился порыв трубы отопления. Только благодаря тому, что на стояках отопления на первом этаже были отсекающие вентили, удалось быстро прекратить потоп и не оставить дом без отопления, воды и электричества (старая проводка) – во всех подъездах. Мерзнуть пришлось бы всему дому. Вот и получается: сегодня собственники должны быть сами ответственны за свой дом.
Что удалось решить
– Современный капремонт все проблемы старого дома разом не решит, поэтому, что возможно, нужно делать за счет текущего ремонта, – советует Ирина Ивановна.
За годы, в которые не было текущего ремонта, на счету накопилась хорошая сумма. В первый год, как Ирина Ивановна стала председателем совета дома, были выполнены ремонты кровли, отмостки, цоколя (частично), провала над канализацией. Столкнулась с тем, что в управляющей организации прорабы меняются как перчатки: только одного озадачишь, уже другой заступил. Повезло: хозяин магазина «Дом памяти» сделал добротные козырьки над входами по доступной расценке.
Выяснила Ирина Ивановна, что каждая управляющая организация обязана делать весенний и осенний осмотр дома, чтобы фиксировать проблемы и вносить их в план текущего ремонта. Приходилось ходить и уговаривать работников выполнять свои обязанности. Крышу сколько ни чинили – протекала. Сама с соседями в дождь искала, где и почему протекает. Только тогда качественно починили. Предварительно на собрании решили устранить течь за счет средств текущего ремонта. Акт выполненных работ проверял совет дома: все перемеряли, и стоимость существенно уменьшилась. Средства сэкономили – смогли отмостку вокруг дома отремонтировать. И пусть сроки затянули, но все-таки под наблюдением совета был выполнен очень качественный ремонт цоколя.
Интересно, что в своих отчетах управленцы пишут только то, что выполнено, а почему не выполнены другие запланированные работы при наличии денег на счете, не объясняют.
– Управляющая компания затягивает выполнение текущего ремонта, – отмечает Ирина Ивановна, – она больше нацелена на работу с аварийными ситуациями. Когда трубу прорвет или в квартирах станет холодно и жильцы жалобу напишут в госжилинспекцию, и в результате перед ней замаячит
серьезный денежный штраф, тогда наконец-то забегают.
Про капремонт
– На сайте Регионального фонда капремонта многоквартирных домов Омской области (далее – РФКР; находится на ул. Краснофлотская, 24) есть информация, сколько средств уже накоплено на счету каждого дома, – просвещает меня боевой председатель. – Зная, какие проблемы дома самые насущные и сколько денег примерно нужно для их решения, собрание собственников может выбрать главную задачу капремонта. В 2016м мы на общем собрании собственников утвердили срок выполнения работ капремонта. Нам, как и другим жильцам старых домов города, было предложено произвести капремонт крыши. Но поскольку в 2018м дому стукнет 70 лет, а с крышей пока острых проблем нет, на собрании собственников мы решили провести капремонт внутридомовых инженерных систем (электроснабжение, отопление, ХВС, водоотведение). Документы направили в управляющую организацию и РФКР.
Весной, просматривая сайт РФКР Омской области, И.И. Моцартова обнаружила, что капремонт дома перенесли в план на 2018 год, т.е. окончание его сдвинется на конец 2019 года. Не дожидаясь решения о сроках проектных работ, обратилась к специалистам минстроя Омской области с вопросом, почему был перенесен срок проведения капитального ремонта без учета состояния инженерных систем дома и будут ли учтены особенности старого дома – отсутствие подвала, ввод силового кабеля и т.д. Чему там очень удивились. Они даже не предполагали такого варианта. А ремонт-то, понятное дело, нужно осуществлять в соответствии с современными требованиями! Возможно, поэтому и «капремонтируют» у нас в основном одни крыши.
Мириться с переносом сроков капитального ремонта дом №148 не захотел. Председатель подала досудебную претензию в РФКР (заметим, такую претензию имеет право подать даже один собственник), в которой указала в частности: «В соответствии с ч. 4 ст. 168 ЖК РФ: «Внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». И потребовала начать работы уже в 2017 году. Решительности Ирине Ивановне не занимать и вместе с соседями она надеется, что закон будет соблюден.
Но вопросы остаются
– Таким маленьким домам, как наш, – делает выводы Моцартова, – трудно: нет средств на грамотного юриста, бухгалтера. У домов, где больше квартир, больше денежных средств на счете собирается и больше возможностей свое ТСЖ создать. Мы пытались найти другую УК, но, увы, желающих нас взять не нашлось. Вот и приходится всего самим добиваться. На капремонт инженерных систем по предварительным расчетам выделено около 12 млн рублей. Реальная сумма будет выделена меньше. Но даже в этом случае мы будем должниками Фонда не один десяток лет. Возникает вопрос: на какие средства и когда дому сделают капремонт крыши?
Такое впечатление, что программа капремонта – очередная финансовая пирамида.
Расставаясь с этой удивительной женщиной, знания которой поражают, я подумала: пора идти к своим соседям. Нашей 10этажке всего двенадцать лет, еще лет через десять у нее будет немало проблем, так как это более сложный «организм», чем дом №148. Сегодня на нашем счету по капремонту – 825 тыс. рублей, и ни один собственник не знает, сколько стоит замена, например, одного лифта или насоса для подачи горячей воды по закрытой схеме. Никакой информации наша управляющая компания нам не дает.
Татьяна ЖУРАВОК.
